一、喧嚣中的蛰伏

    2006年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中，对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势。

     2006年被称之为政策年、调控年，在武汉，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。

    写字楼市场中，甲级写字楼最具代表性。今年市场的淡静，从甲级市场中就可窥一斑。按照国际惯例对写字楼分类，武汉市现有甲级写字楼8座。其中7座分布在汉口，1座在武昌，而有武汉金融街之称的建设大道沿线，更是聚集了5座甲级写字楼。根据戴德梁行统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平从年初到年末一直维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年的时间内仅提升了约2个百分点，甲级写字楼入驻率徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。

    尽管今年的写字楼市场没有精彩的个案面市，但已经具备入市条件的民生银行大厦、新世界中心等项目会在2007年发力。

    二、武汉写字楼市场的前世今生

    纵观从1996年至今的武汉写字楼市场，可以发现武汉市写字楼的发展基本可以分为三个阶段：上世纪九十年代中后期，伴随着中国第一波房地产投资的热潮，武汉写字楼进入起步和发展期。当时经济的快速发展也给写字楼销售和租赁市场带来了一定的支撑。写字楼租金和售价维持了一个较高的价位。受利润的吸引，不少开发商加入了开发写字楼的行列，与此同时一些银行机构也在兴建办公楼，由此写字楼市场出现了1998年和1999年的供应高峰。九十年代末至二十一世纪初为调整期。1997年亚洲金融危机的影响和国家信贷政策的紧缩，一方面造成不少开发商资金断裂，形成不少烂尾楼，另一方面相对于巨大的市场供应，写字楼市场需求增长乏力，直接表现就是租金大幅下降，从此武汉优质写字楼市场进入了调整期。在此过程中一些满足中小型企业的商住楼出现。商住楼以较低的价格，迎合了这些企业对于低成本办公的要求。

    2003年以来市场逐步回暖。随着公司实力的壮大，商住楼杂乱的办公环境、商务配套设施的不完备等问题日渐明显，户型分割灵活、商务配套完善的纯写字楼受到较好的市场反应。与此同时，由于武汉在华中地区的战略地位，跨国公司和外地公司进入武汉数量增多，带动优质写字楼的入驻率逐步提升，部分甲级写字楼主开始清退小面积客户，引进大客户入住；一些烂尾的写字楼项目复工建设，硬件设施落后的写字楼试图重新改造供应市场；这一切迹象显示武汉写字楼市场终于进入回暖期，但发展略显缓慢。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。

    三、写字楼背后的推手

    写字楼物业不同于其他物业类型，对城市的经济发展水平及经济发展方式有着相当的关联性及依赖性，2003年以来写字楼市场的回暖在很大程度上就依赖于武汉经济的飞速发展及第三产业比重的增加。但客观来说，武汉市在经济水平上与北京、上海、广州、深圳等城市存在较大差距，而城市吸引力从某些方面来说也落后于成都、天津、大连等同等水平的二线城市。举个例子，进驻武汉的世界500强企业约有60余家，而进驻成都的世界500强企业已超过100家。从写字楼必备的发展条件上看出，武汉市写字楼市场发展缓慢有其必然性。

    从供应角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各项支出巨大，因此写字楼较一般住宅在投资额上要大许多，对自有资金实力及融资能力方面要求很高，若在开发过程中某一个环节资金链出现问题都会面临项目烂尾的危险。因此写字楼项目的发展商必须具备相当的开发实力、多元化的融资途径、精确设计的资金链等。而在目前，武汉市场写字楼的销售市场无论从销售价格还是从销售速度看都没有明显优势。销售单价远不如商业地产，甚至低于某些豪宅项目；销售速度由于实力客户缺乏及市场关注度不足等原因远远落后于住宅及商业项目，销售市场的平淡也是造成武汉市的甲级写字楼一般都以出租为主的主要原因之一。投资额巨大，而市场销售平淡，巨额的投资回收只能依靠租赁市场，这也意味着武汉市场优质写字楼的投资回收期可能长达数十年。从投资与回报的不均衡现状不难看出为何武汉本土发展商对于写字楼项目大多采取退避三舍的态度，而在全国遍地开花的外地大鳄也同样鲜有在武汉开发写字楼的计划。缺乏发展商的关注也是武汉写字楼市场不如住宅市场红火的原因之一。

    四、市场开始回暖

    现状不甚理想是不是就意味着武汉写字楼市场就会一直沉寂呢，武汉写字楼市场仍然孕育着巨大的机会，与经济发展存在波峰波谷的原理类似，武汉写字楼市场正处于从波谷到波峰的爬升过程中，在适当的发展环境中，应会在未来几年进入一个高速发展的时期。

    首先，武汉写字楼的发展将借武汉经济腾飞的春风，顺风顺水。武汉的经济发展在近几年逐步驶入了快车道，在中部崛起政策的强力支持下，在政府部门大力改善投资环境的举措下，在得中独厚的人才、资源、交通等综合优势得以充分显现的状况下，武汉的发展可以用日新月异来形容。

    根据武汉的“十一五规划”表明，武汉在“十一五”期间将在继续发展汽车、钢铁、激光制造的传统优势产业外，大力发展第三产业。第三产业的兴旺将直接带来写字楼市场的升温。

    另外，武汉独特的交通优势、地理环境、人才资源已经或者将要成为全国500强企业甚至世界500强企业设立分支机构、研发中心、区域总部的候选城市之一。本土企业的发展壮大，外地企业的积极进入，将为武汉市未来写字楼市场的发展提供更多刚性需求。

    其次，随着外资金融机构的全面放开、REITS等将房地产投资证券化的衍生金融工具的不断创新与完善，房地产融资渠道日益拓展。随着多元化的融资途径为发展商所采用，写字楼开发项目将不再那么高高在上，难以企及。解决了资金来源、降低了开发门槛，才能让发展商敢于进入写字楼开发市场，从供给上激活武汉写字楼市场。

    第三，关于“住宅禁商”政策出台呼声的高涨以及不少行政区的工商行政管理局已开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实，可以判断在武汉市全面实行“住宅禁商”只是时间问题。本土企业的发展、外地企业的进入，办公地点选择的限制性，将为武汉写字楼市场产生巨大的刚性需求。刚性需求将使写字楼市场进一步活跃，租金水平将明显提升。据戴德梁行资料表明，现阶段武汉甲级写字楼租金大大落后于天津、成都、西安等同等城市。成都、西安等地每平方米月租金超过百元的甲级写字楼并不鲜见，而武汉市顶级写字楼最好单元每平方米的租金也难超过80元。差距即意味着潜力，随着武汉写字楼市场潜力的进一步释放，机构投资者、个人投资者将给予写字楼市场充分的关注。北京、上海等发达城市部分优质写字楼的投资回报率可以超过6％，甚至接近8％，试想若武汉写字楼投资若能在未来接近或达到上述发达城市水平，相比风险巨大的证券市场，调控严密、利润空间日益缩小的住宅投资市场，写字楼投资市场将会吸引更多资金的介入。

    可以预见在未来几年的写字楼市场，北京、上海等地近几年经常出现的整栋或大面积收购案例可能在武汉市场出现；中小投资者更是可能在收益率和风险水平较为均衡的写字楼市场得到良好回报。因此，在租赁、销售环节写字楼市场将得到进一步刺激。

    当然，写字楼市场虽然有种种利好因素的支持，但无论从写字楼项目的开发，还是经济发展效果的显现、市政配套设施的完善等均需要一段过程，市场不可能在一朝一夕间出现井喷。根据其他城市发展经验以及武汉市现状条件，预计在未来3到5年内本土写字楼市场均处于培育和发展的阶段，在这段爬坡过程中，从政策面到市场面都会对写字楼产生这样或那样的作用，写字楼市场的发展仍需实践来检验。

    另外，值得注意的是，从项目开发角度来说，写字楼项目的复杂性和综合性非一般住宅项目可比，从前期的项目定位、设备选型、租售方式选择到后期物业管理皆需要相当的专业性和发展经验，需要发展商具有高度的责任心和前瞻性。从投资者角度来看，市场基本面固然重要，项目本身的水准同样重要。与住宅项目不同的是，写字楼项目除了良好的地段外，对投资者负责的发展商及专业的策划、管理团队同样决定着项目在市场中的表现。

    回顾2006年的武汉写字楼市场，在平稳中孕育着机会；放眼2007年，写字楼市场的春天已然不远，好一片勃勃生机。